投資： 1-7 月投資概念股同比降至-6.4%，7 月單月投資環(huán)比減少31.1%，預(yù)計(jì)下半年累計(jì)跌幅將擴(kuò)大至12.7%。1-7 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為79462億元，同比減少6.4%，較前值降低1.0pct；7 月單月投資額為11148 億元，環(huán)比減少31.1%，同比減少12.3%。6 月房企沖量節(jié)點(diǎn)過去后，推盤量及促銷力度均有下調(diào)，同時(shí)疊加停貸事件、疫情反復(fù)、高溫天氣等不利因素，銷售回歸到5 月水平。在房企“以銷定產(chǎn)”的投資策略下，拿地金額和新開工面積兩個(gè)領(lǐng)先指標(biāo)上半年持續(xù)低迷，預(yù)計(jì)下半年累計(jì)開發(fā)投資額跌幅將繼續(xù)擴(kuò)大至12.7%。

 

    拿地：受多個(gè)一二線城市集中供地影響，拿地均價(jià)上漲帶動(dòng)土地成交價(jià)款環(huán)比回暖，同比維持低位。1-7 月累計(jì)土地成交價(jià)款為2918 億元，同比減少43.0%，較前值提高3.3pct；7 月當(dāng)月值為875 億元，環(huán)比增長(zhǎng)33.7%，同比減少33.4%，較前值提高31.8pct。由于較多一二線城市龍頭股在7 月完成集中供地，結(jié)構(gòu)因素導(dǎo)致7 月拿地均價(jià)上漲，一定程度對(duì)沖了房企因“以銷定產(chǎn)”

 

    策略而導(dǎo)致的土地購(gòu)置面積下降，使得土地成交價(jià)款的環(huán)比回暖。但從量能看，7 月土地成交價(jià)款與去年相比仍處絕對(duì)低位。融資端和銷售回款端的雙雙下行導(dǎo)致房企拿地意愿較低，多數(shù)城市還是以國(guó)央企和城投托底拿地為主，房企拿地信心尚待修復(fù)。

 

    新開工：累計(jì)新開工面積降幅擴(kuò)大至36.1%，連續(xù)12 個(gè)月為負(fù)。1-7 月份，全國(guó)累計(jì)新開工面積為76067 萬方，同比減少36.1%，較前值降低1.6pct；7 月單月新開工面積為9644 萬方，環(huán)比減少34.8%，同比減少45.4%，較前值降低0.3pct。隨著銷售的環(huán)比回落以及高溫天氣的影響，7 月新開工面積迅速回落至4 月水平，在現(xiàn)金流承壓的情況下，房企開工意愿整體偏弱。

 

    竣工：累計(jì)竣工面積同比降至-23.3%，降幅擴(kuò)大1.8pct。1-7 月份，全國(guó)累計(jì)竣工面積為32028 萬方，同比減少23.3%，較前值降低1.8pct；7 月單月新開工面積為3392 萬方，環(huán)比減少35.7%，同比減少36.0%，較前值提高4.7pct。因?yàn)榉科筚Y金壓力整體依然較大，竣工周期被拉長(zhǎng)，竣工面積因此被拖累。

 

    銷售：?jiǎn)卧落N售環(huán)比大幅下跌45.4%，同比降幅較上半年縮窄，量能回落至5 月水平。7 月單月概念股銷售金額9691 億元，同比-28.2%，環(huán)比-45.4%，1-7 月累計(jì)銷售金額同比-28.8%。環(huán)比大幅下跌的原因主要是（1）房企概念股6 月沖量節(jié)點(diǎn)已過，推盤量及促銷力度均有下調(diào)，7-8 月為房企銷售的傳統(tǒng)淡季。（2）7 月各地因城施策的“四限”政策放松節(jié)奏放緩，出臺(tái)政策數(shù)量較5-6 月明顯下降。（3）停貸事件影響購(gòu)房者信心疊加持續(xù)高溫天氣影響購(gòu)房者看盤意愿。

 

    銷售的進(jìn)一步放松依賴于政策的進(jìn)一步加碼，的隨著近期南京、蘇州等核心二線城市放松限貸，我們預(yù)計(jì)未來政策將繼續(xù)加碼，銷售有望穩(wěn)步回暖。

 

    資金：房企到位資金疲弱，同比跌幅擴(kuò)大。7 月單月到位資金為11923 億元，環(huán)比減少27.5%，同比減少25.8%。房企各項(xiàng)資金來源單月同比均為負(fù)。土地投資和拿地開工同比下降情況仍然嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)貸款上漲動(dòng)力不足；銷售恢復(fù)較為緩慢，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款保持下滑。尚存民企的融資現(xiàn)金流和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流依然承壓。

 

    投資建議：與2008/2014 年不同，本輪周期供需兩端均存在很多阻塞，需要政策多點(diǎn)開花的系統(tǒng)性解決方案。本輪地產(chǎn)概念股股邏輯除了政策博弈、銷售數(shù)據(jù)復(fù)蘇外還有供給側(cè)出清帶來的競(jìng)爭(zhēng)格局改善。下半年到年底，有望見到第二波強(qiáng)力放松政策的加持，地產(chǎn)和物業(yè)均有絕對(duì)收益的空間，維持地產(chǎn)開發(fā)概念股板塊“增持”評(píng)級(jí)。建議關(guān)注：A 股—濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、華發(fā)股份、萬科A、金地集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)股份概念股；H 股—綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)龍頭股、中國(guó)海外宏洋、中國(guó)金茂；物業(yè)—A 股關(guān)注招商積余；H 股關(guān)注華潤(rùn)萬象生活、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復(fù)影響超預(yù)期。

 

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