事件：

 

    7 月31 日，克而瑞發(fā)布2022 年7 月房地產公司銷售排行，碧桂園單月銷售概念股排名第一，實現銷售金額385 億元，保利、萬科單月銷售額分別為330、320 億元，排名第二、三，前三門檻從去年同期494億元降至320 億元。7月單月銷售過百億房企為15 家，較去年同期減少14 家，對比2020 年同期減少18 家。

 

    點評：

 

    7 月房企銷售額同比-40%、較前值-1.7pct，行業(yè)銷售整體維持弱復蘇態(tài)勢。2022 年7月，50 家房企單月銷售龍頭股金額4,486 億元，環(huán)比-31%，銷售環(huán)比呈季節(jié)性回落，較21 年同比-40%、較前值-1.7pct，銷售同比雖弱于6 月，但較4、5 月的低谷仍有一定較明顯的改善；銷售面積為3,010 萬方，環(huán)比-21%，較21 年同比-39%、較前值+4.3pct。雖然房企銷售已經連續(xù)12 個月大幅下降，歷史上較為罕見，但考慮到政策放松、疫情改善、基數走低等積極因素逐步出現，我們認為后續(xù)銷售基本面將逐步修復，但同時考慮到本輪周期供需兩端相對以往更弱，推動改善路徑或將呈現“√￣”型走勢，因而預計銷售改善節(jié)奏也會慢于以往周期，但弱復蘇環(huán)境也將創(chuàng)造更長的政策友好期，有利于房地產行業(yè)以及優(yōu)質房企的健康穩(wěn)定發(fā)展。值得關注的是，我們預計下半年開始行業(yè)的結構彈性卻將更強，一二線城市基本面彈性將更強；優(yōu)質房企基本面彈性將更強，并集中度將進一步提升；并且我們認為一二線城市將進入政策銷量共振，優(yōu)質房企將進入長短期成長共振。

 

    7 月單月銷售：碧桂園、保利、萬科排名前三，優(yōu)質房企改善明顯、分化持續(xù)加大。從單月銷售來看，碧桂園銷售排名第一，保利、萬科分別位列二三。其中，碧桂園385 億（YOY-48%）、萬科320 億（YOY-38%）、保利330 億（YOY-22%）、融創(chuàng)108 億（YOY-78%）、華潤280 億（YOY+22%）、中海185 億（YOY-18%）、招蛇240 億（YOY+18%）、世茂68 億（YOY-69%）、綠城273 億（YOY+20%）、金地185 億（YOY-28%）、旭輝161 億（YOY-23%）、中南48 億（YOY-73%）、龍湖182 億（YOY-4%）、陽光城56 億（YOY-55%）、金科52 億（YOY-69%）、新城110 億（YOY-35%）、建發(fā)房產112 億（+6%）、濱江113 億（YOY-11%）、華發(fā)88 億（YOY+28%）、越秀65 億（YOY+26%）等。7 月房企銷售整體低迷、連續(xù)12 個月普降，但分化明顯加劇，主流企業(yè)中銷售同比排名靠前的房企為：華發(fā)+28%、越秀+26%、華潤+22%、綠城+20%、招蛇+18%、建發(fā)+6%、仁恒+0%、首開-2%、龍湖-4%、濱江-11%等，顯著好于行業(yè)；預計這種分化在融資差異和拿地差異之下后續(xù)將進一步加大，推動優(yōu)質房企的銷售集中度將進一步提升。

 

    前7 月累計銷售：碧桂園、萬科、保利排名前三，累計銷售普降中房企分化加大。從累計銷售來看，碧桂園位列第一，保利、萬科位列二、三。其中，碧桂園2,855 億（YOY-43%）、萬科2,473 億（YOY-39%）、融創(chuàng)1,236 億（YOY-67%）、保利2,432 億（YOY-26%）、中海1,570 億（YOY-32%）、招蛇1,428 億（YOY-28%）、金地1,191 億（YOY-37%）、華潤1,490 億（YOY-21%）、世茂506億（YOY-71%）、綠城1,401 億（YOY-28%）、金茂804 億（YOY-46%）、龍湖1,041 億（YOY-36%）、旭輝792 億（YOY-50%）、陽光城300 億（YOY-74%）、中南374 億（YOY-70%）、新城762 億（YOY-43%）、金科492 億（YOY-59%）、建發(fā)房產732 億（-30%）、濱江797 億（YOY-21%）、華發(fā)582 億（YOY-18%）、越秀554 億（YOY+5%）等。前7 月盡管大多數房企銷售均呈現下滑態(tài)勢，但分化趨勢也更為顯著，主流企業(yè)中銷售同比排名靠前的房企為：越秀+5%、遠洋-17%、華發(fā)-18%、華潤-21%、濱江-21%、保利-26%、招蛇-28%、綠城-28%、建發(fā)房產-30%、中海-32%等，顯著好于行業(yè)；預計這種分化在后續(xù)也將進一步加大，推動優(yōu)質房企的銷售集中度將進一步提升。

 

    投資分析意見：行業(yè)銷售維持弱復蘇，優(yōu)質房企改善明顯，維持“看好”評級。中短期來看，我們認為目前房地產基本面底已現，后續(xù)基本面改善路徑或將呈現“√￣”型走勢，并將演繹出強于以往的結構彈性，包括核心城市和優(yōu)質房企，并預計一二線城市將進入政策銷量共振，優(yōu)質房企將進入長短期成長共振。從中長期來看，我們認為我國房地產行業(yè)后續(xù)發(fā)展路徑或將類似于美國房地產行業(yè)和中國白酒行業(yè)“總量趨弱+格局優(yōu)化”的模式，并預計格局優(yōu)化后優(yōu)質房企成長空間將再次打開，有望實現量質雙升。我們維持房地產板塊“看好”評級，推薦：A 股：保利發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團、招商蛇口、華發(fā)股份、金地集團、中國建筑、新城控股、萬科A；推薦：H 股：華潤置地、中海外發(fā)展龍頭股、龍湖集團、建發(fā)國際、旭輝控股、碧桂園，并建議關注：綠城中國；并維持物業(yè)管理板塊“看好”

 

    評級，推薦：碧桂園服務、旭輝永升服務、華潤萬象、保利物業(yè)、中海物業(yè)、新大正、綠城服務、寶龍商業(yè)龍頭股、新城悅服務。

 

    風險提示：房地產調控政策進一步收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。

 

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